Понятие недвижимости в судебной практике

В 2003 году авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечали, что определение недвижимой вещи, содержащееся в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, «вряд ли нуждается в пересмотре»[1]. Происходящее в настоящее время обновление гражданского законодательства также не коснулось легального определения недвижимости[2]. Может сложиться впечатление, что понятие недвижимости не нуждается в дальнейшем раскрытии силами законодателя, что состояние цивилистической доктрины по данному вопросу вполне удовлетворительно. Между тем, судебная практика последних лет характеризуется чрезвычайной подвижностью в понимании недвижимости. Как ни странно, в поисках ответа на вопрос, что такое недвижимость, суды выходят за пределы ст. 130 Гражданского кодекса РФ и вообще за рамки гражданского права.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из этого определения можно сделать вывод, что достаточно установить прочную связь предмета с земельным участком – и мы докажем его принадлежность к разряду недвижимых вещей. Это же определение наталкивает на мысли, что здания и сооружения это, безусловно, самостоятельные объекты гражданских прав, причем – недвижимые вещи; напрасной тратой времени окажутся попытки отрицать правообъектность зданий и сооружений, тем более бесплодным будет поиск их в разряде движимых вещей. Но судебная практика опровергает такой вывод и дает повод для других мыслей.

Большое значение для формирования судебной практики по рассматриваемому вопросу имело Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июля 2008 года № 5537/08[3] (далее по тексту – Постановление № 5537/08). Заявитель в этом деле добивался признания своего права собственности на пост охраны автостоянки как на вещь недвижимую. Пункт охраны был создан заявителем на земельном участке, арендуемом у публичного образования. Отказывая владельцу объекта в удовлетворении его требований, Президиум ВАС РФ отметил, что земельный участок был предоставлен заявителю для создания нормальных условий осуществления им предпринимательской деятельности по использованию платной автостоянки в пределах пятилетнего срока действия договора аренды. Возведенный арендатором пост охраны обеспечивал использование земельного участка согласно его целевому назначению, определенному в договоре аренды. Поэтому у арендатора земельного участка не могло возникнуть право собственности на созданное им сооружение на основании ст. 219 Гражданского кодекса РФ.

В Постановлении № 5537/08 чувствуется недоговоренность по следующему вопросу: у арендатора вообще не возникло право собственности на пост охраны или он не стал собственником поста охраны как недвижимой вещи, но приобрел право собственности на этот результат строительства как на вещь движимую? Дело в том, что норма ст. 219 Гражданского кодекса РФ регулирует возникновение права собственности не на любые вновь созданные вещи, а только на вновь созданную недвижимость. Потому, сказать, что у лица не возникло право собственности по ст. 219 Гражданского кодекса РФ – не равнозначно полному отрицанию права собственности на вещь. Если отвлечься от этого попутно возникающего вопроса, то основная мысль Постановления № 5537/08 такова: чтобы приобрести право собственности на вновь созданную вещь как недвижимый объект, недостаточно создать предмет, имеющий прочную физическую связь с земельным участком, необходимо, чтобы этот предмет обладал и некоторыми другими свойствами. Какими же свойствами? Последующая судебная практика назвала эти свойства, а в тот момент важным стал вывод о том, что прочностью связи предмета с земельным участком не может быть исчерпано представление о недвижимости. Прочность связи поста охраны с земельным участком Президиумом ВАС РФ никак не оценивалась.

Постановление № 5537/08 оказало весьма заметное влияние на судебную практику. Приведем несколько примеров. Давая оценку ранее вынесенным по делу судебным актам, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 27 июля 2009 года по делу № А12-432/2009 отметил: «…суд пришел к выводу о невозможности отнесения автостоянки к сложному объекту недвижимого имущества, исходя из того, что возведенные постройки (ворота, ограждение, пункт охраны, асфальтовое покрытие) имеют временный характер, поскольку предназначены для использования в период действия договора аренды земельного участка»[4]. Временный характер построек, обусловленный временным характером землепользования, становится предметом внимания судов не в меньшей степени, чем характер физической связи построек с земельным участком. В постановлении по другому делу тот же Федеральный арбитражный суд выразил эту мысль еще более определенно: по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, «прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости»[5]. Далее в постановлении отмечается: «При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства относятся акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, удостоверяющий возможность безопасной эксплуатации капитального строения». О недвижимости здесь говорится как будто бы в связи со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, взят некий смысл этой статьи, но буква берется не только из Гражданского кодекса РФ и даже не только из гражданского права. Понятие недвижимости раскрывается посредством толкования норм гражданского законодательства в комплексе с нормами градостроительного и земельного законодательств. Если же посмотреть на ситуацию с других позиций, имея в виду дуализм российского права, то можно сказать о комплексном применении судом норм частного и публичного права. Потому, так просто, без каких-либо пояснений, термин «недвижимость» суд заменяет термином «капитальное строение». Получается так: недвижимость – это не все, что получило прочную привязку к земле (иначе, мы остались бы в границах частноправового регулирования), а только то, что получило такую привязку при соблюдении специальных норм публичного права о создании объектов капитального строительства.

Ярким примером межотраслевого подхода к пониманию недвижимости является постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2010 года № 07АП-874/10 по делу № А27-17295/09[6]. Суд отметил: «Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания объекта недвижимым необходимо наличие подтверждения того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил». Оставляя апелляционную жалобу без удовлетворения и отказываясь признавать спорное сооружение недвижимостью, суд мотивировал постановление следующим образом: «В материалах дела отсутствуют документы на возведение спорного строения как объекта капитального строительства, не имеется доказательств того, что в установленном Земельным кодексом РФ порядке земельный участок предоставлялся для строительства именно объекта недвижимости, выдавалось разрешение на строительство закусочной как объекта недвижимости в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Из представленных документов не следует, что данное имущество является объектом недвижимости, анализ технического паспорта свидетельствует о временном характере сооружения».

Сопоставляя Гражданский и Градостроительный кодексы РФ по интересующему нас вопросу можно заметить их неестественную изолированность друг от друга: в Гражданском кодекс РФ нет термина «объект капитального строительства», а в Градостроительном кодексе РФ термин «объект недвижимого имущества» встречается крайне редко и не для обозначения результатов градостроительной деятельности, а, как правило, в названии соответствующих государственных органов и реестров. Это притом, что результаты градостроительной деятельности, конечно же, должны определяться и как объекты гражданских прав. Можно по-разному оценивать рассмотренную нами судебную практику, но нельзя не признать, что судами предпринята вполне уместная попытка восполнить законодательный пробел и обеспечить комплексное и гармоничное воздействие различных нормативных актов на общественные отношения. Недвижимость по Гражданскому кодексу РФ показана в контексте градостроительного регулирования как объект капитального строительства. Временные постройки, будучи отделенными от понятия недвижимости как не относящиеся к объектам капитального строительства, образовали пока еще плохо отраженную в цивилистической доктрине категорию движимых зданий и сооружений.

Описанному выше подходу к пониманию недвижимости созвучны некоторые новеллы регионального градостроительного законодательства. Так, согласно п. 2 ч. 5 ст. 44 закона Алтайского края «О градостроительной деятельности на территории Алтайского края»[7] в новой редакции, не являются объектами капитального строительства такие сооружения, у которых отсутствует прочная связь с землей и заглубленный фундамент; при возведении данных объектов не требуется проведение существенных земляных работ (рытье котлованов); указанные сооружения являются легковозводимыми, сборно-разборными конструкциями, для которых возможен неоднократный монтаж, перемещение на другое место с последующей установкой при сохранении эксплуатационных качеств и проектных характеристик конструктивных элементов, без потери технических свойств и технологических функций[8]. Отсюда следует, что объект капитального строительства должен обладать таким свойством как прочная связь с землей, то есть должен обладать признаком недвижимости, известным из ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Более того, из названного закона Алтайского края следует, что из числа построек только объект капитального строительства может иметь признаки недвижимого имущества. В этих законодательных новеллах заметна уже известная из судебной практики идея разделения строений на временные и капитальные с отнесением к недвижимости только объектов капитального строительства. Таким образом, градостроительное законодательство, пускай только на региональном уровне, усваивает категорию «недвижимость», беря из гражданского законодательства если и не термин «недвижимость», то признаки соответствующего понятия (прочная связь с земельным участком), для определения наиболее значимых результатов градостроительной деятельности. Безусловно, это будет способствовать лучшему пониманию недвижимости в самом гражданском праве.

Все же мы пока не склонны абсолютизировать показанные здесь результаты наблюдений за судебной практикой. Взятые нами примеры принадлежат целиком к практике арбитражных судов, и мы не располагаем решениями судов общей юрисдикции, откуда следовал бы вывод об их солидарности с арбитражными судами в понимании недвижимости. Кроме того, арбитражная практика сформировалась преимущественно, если не целиком, при рассмотрении споров, имевших такие общие черты: постройки были возведены на земельных участках, взятых владельцами построек в аренду и находящихся в публичной собственности; владельцы построек через признание их недвижимостью стремились воспользоваться некоторыми преимуществами, например, осуществить исключительное право на приватизацию земельных участков или на приобретение права аренды земельных участков согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ. То есть, признание построек недвижимостью могло привести к существенному ограничению или даже прекращению права публичной собственности на соответствующие земельные участки. Суды как будто говорили: исключительным правом по ст. 36 Земельного кодекса РФ может воспользоваться владелец не любого здания, строения, сооружения, а только недвижимого здания, строения, сооружения. Вот почему для применения ст. 36 Земельного кодекса РФ оказалось важным выяснить не то, что объект относится к разряду зданий, строений, сооружений, а что он относится к разряду недвижимых построек. Ограничительное понимание недвижимости (объекты капитального строительства, а не любые постройки) позволило ограничить сферу применения ст. 36 Земельного кодекса РФ. Ввиду таких обстоятельств возникает вопрос: должно ли сохраняться ограничительное понимание недвижимости в случаях, когда постройка возведена собственником земельного участка и признание ее недвижимостью (даже при временном ее характере) не угрожает имущественным правам других лиц? С практической точки зрения важно и то, что для создания некоторых объектов капитального строительства не требуется разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Следовательно, для признания постройки недвижимой вещью потребуются иные доказательства, нежели те, о которых упоминается в решениях арбитражных судов.

[1] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: Статут, 2004. – С. 8.

[2] См.: О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 2 июля 2013 года № 142-ФЗ // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2013. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).

[3] Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2013. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).

[4] Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2013. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).

[5] См.: постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2009 года по делу № А57-2919/2008 // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2013. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).

[6] http://kad.arbitr.ru/Card/a6b09906-ae79-4ddd-b806-6f8c708836cf.

[7] О градостроительной деятельности на территории Алтайского края: закон Алтайского края от 29 декабря 2009 года № 120-ЗС (ред. от 8 апреля 2013 года) Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2013. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).

[8] См.: п. 9 ст. 1 закона Алтайского края от 8 апреля 2013 года № 13-ЗС «О внесении изменений в закон Алтайского края «О градостроительной деятельности на территории Алтайского края»» // Консультант Плюс: Справочно-правовая система [Электронный ресурс] / ЗАО «Консультант Плюс». – Версия 2013. – Заглавие с экрана. – Режим доступа: (внутриуниверситетская компьютерная сеть).