К вопросу о гражданской правообъектности недвижимых вещей

В гражданском праве принято обращать внимание на то обстоятельство, что не каждое материальное благо является объектом гражданских прав. Каким образом лучше обозначить свойство предмета находиться среди объектов гражданских прав? Для этой цели подходит термин «правообъектность», который однажды использовали в своем очерке С. Зинченко и В. Лапач. По их мнению, правообъектное благо – это благо, признаваемое объектом права по закону. Правообъектность тех или иных благ устанавливается различным способом: «одни из них – объекты гражданских прав в силу прямого указания закона, другим же для приобретения объектных характеристик требуется специальная квалификация в качестве объекта»[1].

Ученые и практикующие юристы очень внимательно относятся к участию организаций в гражданских правоотношениях: всеми хорошо осознается неравнозначность понятий юридического лица и организации; быть организацией – не значит непременно быть юридическим лицом, субъектом гражданского права. Внимательному отношению к организациям во многом способствует понятие правосубъектности. Традиция такова, что применительно к правосубъектности любого лица нужно четко определить момент, условия и порядок ее возникновения и прекращения, содержание, различные формы проявления и т. д. Категорией «правосубъектность» обозначается тот центр юридического мышления, вокруг которого следует вести поиск ответов на многие вопросы, связанные с участием лица в правоотношениях. Более того, эта категория способствует самой постановке вопросов и, тем самым, – дальнейшему развитию права. Применительно к объектам гражданских прав теория и законодательство лишены такой же центральной и организующей категории[2].

Отмеченный недостаток теории об объектах применительно к недвижимым вещам имеет различные проявления. На практике не всегда точно определяют предмет, подлежащий описанию в качестве недвижимого объекта гражданских прав: нередко и без достаточных оснований осуществляют юридическое обособление предметов материального мира, функционально связанных в единый комплекс[3]; переводят обособленность предметов в пространстве в плоскость их юридического обособления, не обращая внимания на общее хозяйственное назначение (эксплуатационное единство) предметов. Недвижимая вещь оказывается описанной по частям, в то время как действительный объект гражданских прав как совокупность этих частей (комплекс предметов) остается незамеченным. Причем, во многих случаях такое описание производится в ущерб заинтересованным лицам, в первую очередь – правообладателям: не желая воспринимать свою единую вещь (комплекс предметов) как множество объектов гражданских прав, стремясь получить один пакет документов на комплекс в целом, правообладатели, тем не менее, вынуждены тратить немалые суммы денег и драгоценное время на оформление излишней дополнительной документации на каждую часть комплекса. Широко распространен визуальный подход к описанию вещей и определению их количества: сколько построек – столько вещей, сколько земельных участков – столько объектов гражданских прав.

Отсутствие в юриспруденции правообъектности как общепризнанной категории, заставляет использовать недостаточно точные термины. С данной проблемой автор вплотную столкнулся, пытаясь выразить собственное представление о недвижимых комплексах[4]. Отсутствие термина «правообъектность» ощутимо усложняло работу, когда следовало в лаконичной форме и ясным образом показать, что предмет материального мира не всегда является объектом гражданских прав.

Проблемы, связанные с описанием недвижимых вещей, вызваны как недостаточной теоретической базой для современной правоприменительной практики, так и дефицитом специальных правовых норм об отдельных видах недвижимых объектов. Впрочем, и в законодательстве, и в юридической литературе можно обнаружить попытки восполнить эти пробелы. Так, например, согласно п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам[5], несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Два земельных участка по 5 га могут восприниматься правом как один объект гражданских прав – земельный участок, площадь которого равна 10 га, если использование всей земли подчинено общей хозяйственной цели. При этом неважно, разделены земельные участки или нет. В случае если несколько земельных участков никаким образом не связаны между собой, или их связь не имеет юридического значения, то каждому участку будет присвоен свой кадастровый номер. Количество объектов гражданских прав станет равным числу земельных участков, что найдет соответствующее отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и в свидетельствах о государственной регистрации прав.

Таким образом, все земельные участки допустимо разделить на две большие группы: правообъектные земельные участи и неправообъектные земельные участки. В свою очередь, правообъектный земельный участок может быть монолитным и составным (единым землепользованием).

Единое землепользование – это, пусть и особый, но все же земельный участок, что подтверждается п. 8 приказа Росземкадастра от 14 мая 2001 г. № П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации»[6]. Согласно приказу, для обеспечения кадастрового учета земельных участков, представляющих собой единое землепользование, дополнительно создается условный кадастровый округ. В п. 1 Правил оформления кадастрового плана земельного участка № ГЗК-1-Т.0-04-01-01[7] в качестве равнозначных используются термины «единое землепользование» и «составной земельный участок».

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ[8], земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из этого определения не следует, что все земельные участки непременно являются объектами гражданских прав. Из нормативного правового определения также не следует, что земельный участок – это непременно не разделенный на части объект. Описание границ всех обособленных частей единого землепользования является описанием границ составного земельного участка.

Категории «единое землепользование» и «составной земельный участок» следует использовать для обозначения нескольких обособленных частей поверхности земли, за которыми по отдельности не признается правообъектность, но которые совместно образуют одну вещь. Единое землепользование – это правообъектный земельный участок, состоящий из неправообъектных земельных участков, объединенных в установленном порядке волей правообладателя и общим хозяйственным назначением[9].

Правило присвоения кадастрового номера единому землепользованию не следует считать уникальным, зависимым от свойств такого объекта как земельный участок. Несколько зданий и сооружений, имеющих общее хозяйственное назначение, вполне можно рассматривать как один объект гражданских прав. Им, так же как и единому землепользованию, можно присвоить один кадастровый номер с изготовлением общего для них технического плана и общего кадастрового паспорта. Здания и сооружения, как и земельные участки, могут быть и правообъектными, и неправообъектными. Правомерное включение зданий и сооружений в гражданский оборот не всегда позволяет говорить о них как о вещах, объектах гражданских прав.

Примером могут служить автозаправочные станции, которые, как правило, представляют собой комплекс предметов. На практике возник вопрос: следует ли рассматривать в качестве недвижимого объекта права собственности в целом автозаправочную станцию (АЗС) или нужно регистрировать право на каждое здание и сооружение в отдельности? В настоящее время принято считать, что АЗС является единым объектом гражданских прав, одной недвижимой вещью[10]. При этом подчеркивается, что, несмотря на то, что АЗС – это набор предметов, прочно связанных с землей, можно обойтись регистрацией права только на АЗС в целом. В ЕГРП следует открывать один раздел с описанием АЗС. Составные недвижимые части АЗС в отдельных разделах описывать не нужно, право на них будет зарегистрировано в момент регистрации права на АЗС в целом. Другими словами, АЗС – это правообъектный комплекс предметов. Пока существует правообъектность комплекса, образующие его здания и сооружения остаются неправообъектными предметами, не являются вещами в точном юридическом значении этого слова, они лишены даже относительной юридической автономии в гражданских правоотношениях[11].

Строительство нескольких зданий и сооружений не всегда приводит к появлению такого же числа объектов гражданских прав. Здания и сооружения не всегда воспринимаются в качестве предметов, каждый из которых ценен сам по себе в отрыве от других. Процедура кадастрового учета и государственной регистрации прав вносит полную ясность в вопрос о количестве созданных объектов. В ЕГРП каждому объекту права собственности соответствует свой раздел. Наличие в реестре раздела с описанием какого-либо предмета свидетельствует о том, что данный предмет стал правообъектным, признан вещью, объектом гражданских прав. Напротив, если какой-либо предмет упомянут в разделе реестра наряду с другими предметами и не имеет своего индивидуального раздела, то он не является объектом гражданских прав и признается лишь частью имущественного комплекса, который и станет объектом гражданских прав.

Специфика недвижимости такова, что правообъектность предметов получает официальное признание. Это очень сближает правообъектность недвижимости с правосубъектностью юридических лиц и позволяет проводить некоторые аналогии. Отсутствие у предмета правообъектности не означает непременно, что он находится за пределами гражданского оборота. Он может быть включен в гражданский оборот, но только в составе какой-либо вещи, то есть в составе другого предмета, наделенного провообъектностью. На практике это означает, в частности, что предмет в таком неправообъектном состоянии не может перейти в собственность другого лица в отрыве от вещи, в состав которой он входит. Для этого необходимо официально признанное обособление предмета от вещи, то есть признание за ним его собственной правообъектности: кадастровый учет и государственная регистрация права.

Потенциальная возможность юридического обособления частей недвижимой вещи и их учета в будущем в качестве объектов вовсе не означает, что до обособления мы имеем множество объектов гражданских прав. До тех пор, пока части недвижимой вещи не будут описаны в установленном порядке в качестве объектов, они не могут восприниматься в качестве объектов гражданских прав. Они существуют лишь как неправообъектные части какого-либо объекта, юридически совершенно сливаясь с ним. Следует с большой осторожностью использовать термины «вещь» и «объект гражданских прав» применительно к земельным участкам, зданиям и другим предметам, прочно связанным с землей. Недвижимый предмет может не быть недвижимой вещью, поскольку вещь – это не любой предмет, а только тот, за которым признаются специфические свойства, обеспечивающие его относительно независимое от других благ существование в правоотношениях. Если земельный участок, здание или сооружение не является объектом гражданских прав, а входит в состав какого-либо объекта в качестве его неправообъектной части, о таком земельном участке, здании или сооружении следует говорить, используя термины: «предмет», «недвижимый предмет».

В каких же случаях несколько обособленных в пространстве предметов могут образовывать одну недвижимую вещь? Следует учитывать два фактора: объективный и субъективный. Объективный фактор – наличие определенного рода взаимосвязи между несколькими предметами, что проявляется в использовании их по общему назначению. Субъективный фактор – желание правообладателя иметь в собственности не совокупность недвижимых вещей, а одну вещь, состоящую из нескольких неправообъектных частей. Принимать во внимание оба фактора требуют, в частности, Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, согласно которым несколько обособленных земельных участков могут быть учтены в качестве одного объекта лишь в том случае, если они представляют собой единое землепользование (объективный фактор) и правообладателем сделано соответствующее заявление (субъективный фактор).

Наличие между несколькими предметами взаимосвязи, достаточной для их учета в качестве одного объекта, устанавливается, в конечном счете, органами, уполномоченными вести кадастр недвижимости. При этом не следует исключать многочисленных конфликтных ситуаций с их участием. Этому способствуют и слабая нормативная база кадастрового учета недвижимости, и далекий от совершенства понятийный аппарат учения об объектах гражданских прав.

1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре)[12]. С ним было связано много ожиданий, имеющих непосредственное отношение к теме статьи. Существовали все основания надеяться, что идея составных (комплексных) земельных участков не только будет поднята на уровень федерального закона, но и получит дальнейшее развитие, распространившись на здания и сооружения. К сожалению, эти ожидания не оправдались. В Законе о кадастре проблема составных недвижимых вещей оставлена без внимания. Но, даже не смотря на это, сложившаяся правоприменительная практика могла бы существовать дальше и даже совершенствоваться. Однако, в первые же дни действия Закона о кадастре обнаружилось, что Роснедвижимость не имеет намерений сохранять собственную практику кадастрового учета единых землепользований.

Специалистами уже давно была отмечена нарастающая неприязнь российских чиновников к составным земельным участкам на фоне судебной практики вполне благоприятной для владельцев единых землепользований[13]. Впрочем, ни финансовые, ни технические проблемы кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на нее не должны существенно влиять на гражданскую правообъектность материальных благ. Проблему же затрат Роснедвижимости и Росрегистрации в связи с формированием комплексов можно решить посредством установления дифференцированной оплаты правообладателем кадастрового учета и государственной регистрации в зависимости от состава недвижимой вещи.

Надо полагать, что применение Закона о кадастре будет скорректировано. Формирование составных недвижимых вещей – это давняя тенденция в общемировой практике[14].

За прошедшее десятилетие в России было сформировано множество единых землепользований и комплексных сооружений, которые останутся в обороте, а сведения о них сохранятся в государственном кадастре недвижимости и в ЕГРП. В связи с этим, для дальнейшего развития законодательства о недвижимости требуется более совершенное учение об объектах гражданских прав, центральным понятием которого должно стать понятие правообъектности.

[1] Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав // Приложение к журналу «Хозяйство и право». – 2000. – № 8. – С. 11.

[2] Существует понятие оборотоспособности объектов, но оно выполняет иную функцию. Категория «оборотоспособность объектов» используется для того, чтобы показать различия между объектами гражданских прав, в то же время важно отграничить объекты от необъектов, вещи от других предметов материального мира, которые похожи на вещи, но ими не являются и т. д. Оборотоспособность указывает на различия между объектами свободными в обороте, ограниченными в обороте, изъятыми из оборота, но эта категория непригодна для описания объектов внутри каждой названной группы. Даже необоротоспособные блага признаются правообъектными. Если благо изъято из оборота, это не означает, что оно перестает быть объектом прав. Оборотоспособность объектов указывает всего лишь на один аспект правового режима вещи или иного блага, это лишь один аспект правообъектности. Точно также, применительно к правосубъектности мы различаем правоспособность и дееспособность, дифференцируя далее эти элементы правосубъектности в зависимости от вида субъекта или его состояния.

[3] Здесь о комплексе предметов говорится не только и не столько в связи с понятием предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ), а в более широком значении термина «комплекс» – совокупность предметов, объединенных единым хозяйственным назначением. Приблизительно в таком универсальном значении термин «комплекс» может появиться в гражданском законодательстве, если в нормативных актах в полной мере будет воплощена Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. – М., 2004. – С. 12).

[4] См.: Пятков Д.В. К вопросу о простых и сложных недвижимых вещах // Российский юридический журнал. – 2002. – № 3. – С. 40–49; Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2001. – № 4. – С. 30–36.

[5] Утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2000. – № 37. – Ст. 3726.

[6] Российская газета. – 2001. – 11 июля.

[7] Утверждены Росземкадастром 10 апреля 2001 г. // Российская газета. – 2001. – 11 июля.

[8] Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

[9] Единое землепользование – это комплекс предметов. Однако ошибочно отождествлять комплексы и сложные вещи. Дело в том, что сложные вещи состоят не просто из нескольких предметов, а из нескольких вещей (ст. 134 ГК РФ). Сложная вещь – это такой правообъектный предмет, который состоит из нескольких предметов тоже правообъектных в данный момент времени. Напротив, единое землепользование как правообъектный предмет состоит из предметов неправообъектных в данный момент времени, оно является вещью состоящей не из вещей, а из таких предметов, которые могут стать вещами в будущем. Таким образом, особенности внутренней структуры единого землепользования позволяют относить составной земельный участок к простым вещам. Только в случае, если обособленные земельные участки учитываются и регистрируются по отдельности, а затем учитывается еще и комплексный земельный участок с регистрацией прав на него, единое землепользование станет вещью, состоящей из других вещей. Преимущество режима сложной недвижимой вещи проявляется в возможности в любое время распорядиться и комплексом, и отдельными его частями без предварительных учетных и регистрационных процедур, поскольку эти процедуры были проведены заранее – при формировании сложной вещи. Но, по-видимому, такие возможности не стоят сопутствующих их приобретению расходов. Во всяком случае, в настоящее время правообладатели выбирают либо правообъектный комплекс как простую вещь с неправообъектными частями, либо правообъектные части, но без комплекса как объекта гражданских прав. Вывод об относимости существующих единых землепользований к простым вещам касается практически всех правообъектных недвижимых комплексов. Кроме предприятия сложно назвать какой-либо правообъектный недвижимый комплекс, который был бы сложной вещью и состоял бы из нескольких правообъектных на данный момент времени предметов, прочно связанных с землей. Понятие сложной вещи в современном его состоянии сориентировано в большей степени на обслуживание оборота движимых вещей. Специфика правового режима недвижимости, обусловленная кадастровым учетом и государственной регистрацией прав, препятствует активному использованию категории «сложная вещь» для описания недвижимых вещей. Понятие сложной вещи как раз и призвано компенсировать отсутствие учетных и регистрационных процедур для движимых вещей (подробнее см.: Пятков Д.В. К вопросу о простых и сложных недвижимых вещах // Российский юридический журнал. – 2002. – № 3. – С. 40–49).

[10] См., например: Регистрация прав на недвижимость (ответы на вопросы государственных регистраторов) / Информационный сборник. Выпуск № 1. – М., 2000. – С. 15–16.

[11] Аналогичные проблемы рассмотрены А.А. Завъяловым на примере имущества РАО «Газпром» (см.: Завъялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества // Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2000. – № 4. – С. 56–58). Также см.: постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 8. – Ст. 650). Перечень примеров, когда несколько зданий и сооружений становятся одним объектом гражданских прав, можно продолжить, указав на домовладение, то есть жилой дом и обслуживающие его строения, находящиеся на обособленном земельном участке. Правоприменительная практика по поводу домовладений, сложившаяся в советское время, сохраняет свою актуальность и по сей день. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г. отмечается, что постройки служат для удовлетворения хозяйственных потребностей и не могут быть объектами права собственности отдельно от жилого дома (Бюллетень Верховного Суда СССР. – 1981. – № 2. – С. 9). Добавим, что строения, обслуживающие дом, могут стать самостоятельными объектами, если этого пожелает правообладатель. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 содержится следующее разъяснение: «различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое» (Закон. – 1997. – № 3).

[12] Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. – № 31. – Ст. 4017.

[13] См., например: Буров В.А. Составной земельный участок как разновидность недвижимой вещи // Адвокат. – 2006. – № 11.

[14] См.: Буров В.А. Указ. соч.