Земельный участок как объект права собственности в России: трудный выбор между «европейской» и «азиатской» моделями регулирования

Введение

В настоящее время возобновлена работа над новой редакцией раздела о вещных правах ГК РФ (проект федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в части первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // http://privlaw.ru/povestka-47). С новой силой продолжилась дискуссия и о недвижимости как важнейшем объекте права собственности. Слышны предложения перенять чужой опыт регулирования, предлагаются образцы для подражания, обнажаются родовые травмы современной российской юриспруденции, перечисляются ее генетические повреждения, вызванные не только советским опытом жизни. Впрочем, есть у современной дискуссии о собственности и недвижимости отличительная особенность. С одной стороны, видны попытки не просто сделать как на западе, а сделать как будет на западе: если уж заимствовать, то лучшее, передовое, суметь заглянуть в завтрашний день мировой юриспруденции. С другой стороны, видна осторожность в оценке соседних правопорядков, малозаметная в прошлые годы; есть понимание общего несовершенства юридических механизмов. Исследователи стремятся лучше понять национальную специфику законодательства о недвижимости других стран: что в нем может стать объектом заимствования, а что является локальным решением, характерным только для определенного общества. На этом фоне даже слышны призывы хорошо подумать, стоит ли радикально менять российское право недвижимости. Быть может его недостатки всего лишь его особенности, способные в будущем стать его преимуществами в соревновании правовых систем.

Приведем такой пример. Профессор Российской школы частного права Р.С. Бевзенко известен в России как убежденный и последовательный сторонник идеи земельного участка как объекта, включающего в свой состав постройки. Он призывает отказаться в от «азиатской» модели раздельной собственности на здания и земельные участки и перейти к «европейской» модели, когда недвижимой вещью является только земельный участок, на который устанавливаются частные права, здание рассматривается как составная часть земельного участка (Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. – М.: Статут, 2017. – С. 14–19). В то же время, другой представитель той же Школы Д.В. Третьякова пишет: «Стоит отказаться от жесткой дихотомии, в которой правопорядки, исповедующие концепцию «единого объекта недвижимости», однозначно признаются более развитыми по сравнению с правопорядками, допускающими дуализм, когда недвижимостью признаются как традиционные земельные участки, так и постройки или даже разделенные по горизонтали объемы пустого пространства… дуализм не всегда является признаком неразвитости или примитивности, напротив, рядом европейских исследователей он рассматривается как более прогрессивны» (Третьякова Д.В. 3d-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. – 2019. – № 3). При этом оба исследователя в одинаковой мере имеют источником вдохновения европейскую юриспруденцию. Есть среди наиболее уважаемых отечественных специалистов и настоящие апологеты национальной российской цивилистики. К.И. Скловский и В.С. Костко, исследуя понятия вещи и недвижимости пишут: «Нисколько не отрицая полезность изучения чужих законов, мы должны, однако, заметить, что есть и будут возникать вопросы, которые в известных нам юридических системах не имеют удовлетворительных решений» (Скловский К.И., Костков В.С. О понятии вещи. Деньги. Недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. – 2018. – № 7). Но самое интересное то, что эти авторы считают решения молодого российского ГК более логичными и убедительными, в сравнении с «пожилыми» европейскими кодификациями. Впрочем, считают авторы, вопрос о понятии вещи не решен ни ГК, ни другими гражданскими кодексами, как и теориями их трактующими.

К сожалению, уровень научной дискуссии возрастает не столь быстрыми темпами, как движется законопроектная работа. Есть вероятность, что важнейшие решения, которые видны в проекте закона о вещном праве, перейдут в текст ГК РФ и станут нормой права. Некоторые из них мы считаем явно ошибочными, вредными для развития российского права и общественной жизни. Данную статью мы рассматриваем как отчаянную попытку обратить внимание участников законотворческой деятельности на такие ошибки. В центре нашего внимания и критики новое понятие недвижимости, в частности понятие земельного участка как трехмерного объекта, включающего в себя в качестве составных элементов объемные предметы в виде зданий, почвенного слоя, обособленных водных объектов и т.д.

Материалы и методы исследования

Теоретическую основу исследования составляют научные публикации современных российских и зарубежных авторов. В значительной мере исследование носит сравнительно-правовой характер. Анализируются не только определения земельного участка, существующие сегодня в законодательстве различных стран мира, но и возможные в будущем законодательные решения.

По мере необходимости используются знания математики и естественных наук, в первую очередь географии. Это связано с многозначностью категории «поверхность», положенной в основу определения земельного участка.

Нормативно-правовую основу исследования составили Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие федеральные нормативные акты. Активно используется метод исторического толкования и методы формальной логики. Эта методология позволила показать научную и юридическую несостоятельность утверждений о том, что земельный участок, будучи поверхностью, может представлять собой трехмерное пространство. Метаморфозы законодательного определения земельного участка стали сильным аргументом в дискуссии.

Большое внимание уделяется проекту федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в части первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Этот проект стал основным объектом нашей критики. В нем официально формулируется правило, согласно которому строения могут быть составной частью земельного участка. Таким образом утверждается представление о земельном участке как объемной, трехмерной субстанции, что вступает в противоречие с наиболее приемлемым в современных условиях определением земельного участка как части поверхности земли.

Результаты исследования

Понимание земельного участка как сложноструктурного образования, способного включать в свой состав строения и любые другие предметы материального мира, не вписывается в контекст современной экономической и правовой политики российского государства.

Современное российское законодательство не содержит даже намека на то, чтобы считать недра и воздушное пространство частью земельного участка. Более того, со временем из определения земельного участка исчезло даже упоминание о почвенном слое как составной части земельного участка. Надо полагать, это произошло не случайно. До 2008 года земельный участок определялся в ст. 6 Земельного кодекса РФ как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В настоящее время, согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок определяется как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Ни почвенный слой, ни здания, никакие другие физические субстанции не могут быть частью земельного участка по причине сущностных различий между этими объектами. Ключевым термином в определении земельного участка является словосочетание «поверхность земли». Это многозначный термин. Поверхность земли можно рассматривать как естественнонаучную категорию (с географической точки зрения) и как математическую категорию. В первом случае поверхность земли выглядит как трехмерная, то есть объемная субстанция, тело, имеющее сложную структуру (часть атмосферы, гидросфера, часть коры, биосфера). Примечательно, что в подобных определениях слово «земля» пишется с заглавной буквы – «Земля». Во втором случае поверхность можно определить как границу тела, как двумерное топологическое многообразие.

Понятно, что, будучи границей тела, поверхность не может включать в себя само тело, то есть трехмерную объемную субстанцию. Применительно к поверхности земли это означает, что, будучи границей земли, отделяющей землю от воздушного пространства, поверхность не может включать в себя трехмерные тела. Поверхность знает только два измерения. Так мы склонны объяснять исчезновение почвенного слоя из определения земельного участка. Ведь почвенный слой имеет объем, существует в трех измерениях, он может быть связан с поверхностью земли в математическом ее понимании, но не может быть составной частью поверхности, не может быть элементом земельного участка. Наше предположение о том, что законодателем используется математическое понятие поверхности, подтверждается также пунктом 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому, площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Земельные участки и здания можно рассматривать как составные части единого недвижимого комплекса, который можно именовать, например, землевладением, точное название для такого комплекса не имеет сейчас первостепенного значения. В практике государственного учета недвижимости долгое время использовался похожий термин «домовладение». Домовладение определялось как жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке (Приложение № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации). Понятие «домовладение» использовалось в сфере коммунального хозяйства и не было рассчитано на сферу предпринимательства и иной профессиональной хозяйственной деятельности. Домовладение не включало в свой состав земельный участок, но связь с определенным участком в определении фиксировалась четко. Домовладение как комплекс строений означало единицу государственного учета и лишь отчасти имело значение в области гражданского права. Понятие «землевладение» как объект гражданских прав может стать преемником «домовладения», получив более широкую сферу применения, включив в свой состав земельный участок и подчеркнув основное значение участка в структуре недвижимого комплекса.

Землевладение можно определить как единый недвижимый комплекс, состоящий из земельного участка и связанных с ним строений и/или подземных сооружений. В законе можно также уточнить, что собственнику землевладения принадлежит право собственности на почвенный слой и право использовать недра и воздушное пространство в границах, соответствующих границам земельного участка, в той мере, в какой это определено законодательством о недрах и об использовании воздушного пространства.

Почвенный слой не нужно включать в состав землевладения как недвижимого комплекса, поскольку почвенный слой относится скорее к разряду движимых вещей. Недра не могут быть включены в землевладение по причине исключительной государственной собственности на недра. Они не могут быть в структуре объекта, который в целом принадлежит физическому или юридическому лицу. Воздушное пространство вообще не рассматривается сегодня законодателем как возможный объект гражданских прав или его часть. Здесь мы полностью солидарны с Д.В. Третьяковой, которая пишет: «Воздушный кодекс РФ содержит нормы публично-правового характера и ничего не говорит о высоте, на которую распространяются права собственников земельных участков. Установленные подзаконными актами ограничения минимальной высоты полетов скорее направлены на обеспечение безопасности самих полетов, а не на защиту прав земельных собственников».

Дискуссия

В настоящее время все более распространенным среди специалистов является понимание земельного участка как в первую очередь юридической категории. Восприятие земельного участка как физической субстанции, как части земной коры, земельного массива некоторыми авторами подвергается справедливой критике. Например, К.И. Скловский и В.С. Костко, не соглашаясь с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.04.2008 № 16975/07, пишут: «Конечно, поверхность земли, т.е. абстракция, для понимания которой необходимо обращение к геометрии, не существует в природе, вопреки мнению Суда. Она существует только в сознании человека и возникает в результате достаточно длительного развития общества».

Впрочем, это не означает, что сформировалась какая-то сплоченная оппозиция из противников понимания земельных участков как физической субстанции. Например, Кристиан фон Бар пишет, что сам по себе тот факт, что земельный участок состоит из почвы, не придает ему качества телесности. Он называет земельные участкинормативными вещами (Bar, C. von. (2014). Why do We Need Grundstücke (Land Units), and What are They? On the Difficulties of Divining a European Concept of ‘Thing’ in Property Law. Juridica International, 22(0), 3–15.). Тем не менее из его рассуждений можно сделать вывод, что вся нормативность земельных участков заключается в определении их границ в ходе юридически нормированных процедур, то есть путем бюрократического определения их параметров, не сложившихся естественным образом и не существующих в природе. В самом начале своего исследования Кристиан фон Бар отмечает, что у земельных участков как нормативных вещей есть физический субстрат.

Заявить о «нормативности» земельного участка пытается О.И. Крассов. В одном из своих исследований он утверждает: «Объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта природы… в праве формулируются юридические фикции, которые часто значительно, если не сказать кардинально, отличаются от научных и обычных бытовых представлений о природном объекте» (Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. – 2004. – № 2. – С. 12–17). Поэтому, когда О.И. Крассов далее пишет, что правовые отношения не возникают по поводу земли как природного объекта, возникает ожидание, что автор окончательно теряет связь с живой природой и сейчас будет рассказывать об умозрительных вещах. Но не тут-то было, очень скоро О.И. Крассов возвращается к вполне природным явлениям, которые легко познаются на ощупь: «Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка…».

Нам кажется более интересными критические замечания Кристиана фон Бара в адрес европейской юриспруденции, которая никак не достигнет консенсуса по вопросу о том, что такое земельный участок: «Например, в Нидерландах grond (земля) определяется в ст. 3:3 Burgerlijk Wetboek (BW, ГК Нидерландов), которая в свою очередь отсылает к ст. 5:20 ГК (описывающей более детально, из каких составных частей состоит grond). Она включает в себя поверхность земли. Последняя в свою очередь понимается как верхняя граница недвижимого имущества (см.: C. Asser, F.H.J. Mijnssen et al. (eds). Zakenrecht, 15th ed. Deventer, The Netherlands 2008, p. 108, item 81) и сама по себе является объектом права собственности (T.M. Parlementaire Geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek. Parlementaire stukken, Book V: Zakelijke rechten. Deventer, The Netherlands 1981, p. 120)». Это очень ценное для нас замечание. Выходит, в Нидерландах различают землю и ее поверхность как целое и часть. Поскольку поверхность земли лишь составная часть земли, могут быть и другие составные части. Вероятно, здесь идет речь, в частности, о строениях. Не об этом ли пишут К.И. Скловский и В.С. Костко: «Римские юристы приложили впечатляющие усилия, чтобы разграничить понятия superficies («поверхность земли») и solis («земля»)»? Если римским юристам стоило больших усилий разграничить эти понятия, то нам приходится прилагать усилия для сохранения добытого римлянами различия. Примечательно, что современную концепцию земельного участка как объемного объекта в форме пирамиды К.И. Скловский и В.С. Костко оценивают как отход от римских традиций (в терминологии авторов – последующее развитие понятий поверхности и границ).

Некоторые авторы близко подходят к идее о том, что расположенные на земельном участке объекты не следует включать в состав земельного участка, что земельный участок вместе с этими объектами образует единый недвижимый комплекс, новую вещь. Так, например, С.И. Герасин начинает свое исследование очень обнадеживающим нас утверждением: «Земельные участки и расположенные на них строительные сооружения фактически представляют собой единое целое. Обе составные части этого единого целого используются по единому назначению…» (Герасин С.И. Проблема формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сборник статей. – М., 2009. – С. 157– 220).

Но очень скоро оказывается, что автор не стремится строить единый объект недвижимости из двух равнозначных элементов (земельного участка и сооружения). Земельный участок как элемент нового единого объекта упоминается в первых двух абзацах многостраничного исследования. В основном, С.И. Герасин явно симпатизирует идее, что единым объектом недвижимости является земельный участок, а строительное сооружение – это составная часть земельного участка. Не случайно, автор не попытался предложить какой-либо термин для обозначения единого объекта недвижимости. Если земельный участок только составная часть объекта, как заявлено в начале статьи, тогда единый объект не может называться земельным участком. Если же единый объект – это земельный участок, то автору не следовало писать о земельном участке как составной части единого объекта.

Полагаем, что С.И. Герасин в начале своего исследования был на верном пути, ему следовало продолжать статью в заявленном направлении. Что помешало автору это сделать остается для нас загадкой. Может быть повлияла общая увлеченность юристов сводить юридические категории к вещам физического мира. Возможно, повлияла на исследователя практика многих европейских стран, которую он исследовал в своем произведении.

Мы замечаем, что некоторые наши авторы слишком большое доверие оказывают зарубежному опыту и традициям. Иногда это выглядит очень странно. Так, например, Р.С. Бевзенко называет наивысшей точкой развития юридической мысли такое решение в европейской юриспруденции (в германской, например), когда единый объект формируется путем признания здания составной частью права на земельный участок (Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. – М.: Статут, 2017. – С. 16–17). Обычно, в европейской юриспруденции здание должно считаться частью земельного участка, но если земельный участок не принадлежит владельцу здания на праве собственности, а, например, у владельца есть только право застройки, то здание следует считать частью этого права.

Думаем, это наивысшая точка компромисса, а не юридической мысли. Скорее всего, такое решение явилось для германской юриспруденции вынужденным шагом, который другие правопорядки вовсе не обязаны повторять. Субъективное право и здание слишком разные субстанции по своей сути. Ведь так можно прийти к выводу, что в субъективных правах следует проводить канализацию. Мы же склонны формировать единую недвижимую вещь за счет приведения качественно разных объектов (земельный участок как двумерная поверхность земли и трехмерное здание) к общему знаменателю, если пользоваться языком математики. Мы не пренебрегаем различиями земельного участка и здания (двумерность и трехмерность), а выделяем их общие свойства: полезность, дискретность, прочная связь с землей и т.д. Эти общие свойства воплощаются в едином недвижимом комплексе под названием «землевладение». А германским юристам предлагаем не считать здание частью какого-либо права, а рассматривать здание вместе с правом как две части единого объекта, название которому наши зарубежные коллеги придумают сами.

Заключение

В принципе, земельный участок можно рассматривать как объемную трехмерную субстанцию, включающую и почвенный слой, и недра, и воздушное пространство, и строения. Так уместно думать в тех случаях, когда не исключается частная собственность на недра, а воздушное пространство включено в гражданский оборот. В России нет ни одного из этих условий. Поэтому лучшим решением было бы считать земельный участок плоским двумерным объектом. Такое решение также может быть оправданно историей права и опытом других стран. Но главное – это решение хорошо вписывается в контекст существующей политики государства в области права и экономики.

В настоящее время закреплять в законодательстве модель, когда строения является составной частью земельного участка – преждевременно. Часть целого (строение) должно иметь признаки целого (земельный участок). Поскольку в современных условиях эти объекты принципиально различаются (двумерный земельный участок и трехмерное строение), их следует рассматривать как две составные части нового производного объекта – «землевладение». Выделение такого объекта в системе вещей следует производить без учета характерных для других вещей двумерности или трехмерности. Полезность, дискретность, прочная связь с землей, подконтрольность человеку – вот те характеристики землевладения, которые позволяют объединить в его составе такие разноплановые субстанции как земельный участок и здание.

Благодарности

Благодарим Благотворительный фонд Владимира Потанина за поддержку проекта «Создание мультимедийного контента для дисциплины «Актуальные проблемы права собственности» на основе системы Moodle». Данное исследование является частью контента будущего учебного курса. This work was supported by the Vladimir Potanin Foundation, project ID GK190001371.

Источники

Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 02.08.2019) // Российская газета. – 2015. – 17 июля.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 36-ФЗ (в ред. 18.03.2020) // Российская газета. – 2001. – 30 октября.

Приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Проект федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в части первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // http://privlaw.ru/povestka-47.

Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. – М.: Статут, 2017.

Герасин С.И. Проблема формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сборник статей. – М., 2009.

Bar, C. von. (2014). Why do We Need Grundstücke (Land Units), and What are They? On the Difficulties of Divining a European Concept of ‘Thing’ in Property Law. Juridica International, 22(0), 3–15.

Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. – 2004. – № 2.

Скловский К.И., Костков В.С. О понятии вещи. Деньги. Недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. – 2018. – № 7.

Третьякова Д.В. 3d-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права. – 2019. – № 3.