Возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество

План:

1. Способы приобретения и основания возникновения вещных прав на недвижимое имущество. Основания прекращения вещных прав на недвижимое имущество.
2. Документальное подтверждение оснований возникновения и прекращения вещных прав. Судебные акты как основание и подтверждение возникновения и прекращения прав.
3. Момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ее роль в процессе возникновения и прекращения вещных прав.

1

Как известно, у подотрасли «Вещное право» плохо развита общая часть. Роль общей части в настоящее время выполняют многочисленные нормы о праве собственности. Это в полной мере касается вопроса о возникновении и прекращении субъективных вещных прав. Получать общее представление о возникновении и прекращении вещных прав приходится на примере норм о праве собственности.

В юриспруденции прочно утвердились такие два понятия как «способы приобретения права собственности» и «основания возникновения права собственности». Притом, что они касаются одного предмета — права собственности — по содержанию они не совпадают. Способы приобретения предлагается понимать как правоотношения, в рамках которых лицо становится правообладателем[1]. Например, комплекс материальных и процессуальных отношений, возникающих в процессе легализации самовольного строения с участием владельца земельного участка, незаконного застройщика и других лиц. Основания возникновения — это юридические факты, порождающие права[2]. Например, судебный акт о признании права собственности на самовольную постройку.

Приобретение права собственности может быть осуществлено различными способами, которые принято подразделять на две группы:

— первоначальные способы;

— производные способы.

Традиционно, критерием разграничения указанных способов называют наличие или отсутствие правопреемства, то есть перехода прав и обязанностей правопредшественника к правопреемнику.

Первоначальные способы приобретения права собственности характеризуются независимостью прав настоящего собственника от прав предшествующего собственника на данную вещь: предшествующего собственника не было или как будто не было. Для права собственности на недвижимость могут быть названы следующие способы первоначального приобретения:

1) изготовление новой вещи (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

2) приобретение бесхозяйного имущества (п. 3 ст. 218, ст. 225 и 226 ГК РФ);

3) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ);

4) приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Этот перечень нельзя считать исчерпывающим. Так, например, специального обсуждения требует проблема приобретения права собственности на объект, строительство которого осуществляется с привлечением подрядчика. Этой проблеме еще будет уделено внимание далее. Здесь же ограничимся замечанием, что, строго говоря, непосредственно в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие определить собственника объекта строительства при подряде.

Производные способы правоприобретения характеризуются тем, что у настоящего собственника право собственности на вещь возникает в результате его перехода от предыдущего собственника: настоящий владелец имеет такие права постольку, поскольку эти же права имел предыдущий правообладатель. В порядке производного приобретения собственник имущества может смениться:

1) при отчуждении имущества по различным основаниям, включая договоры, односторонние сделки, судебные решения, акты административные и нормативные правовые акты. Наряду с куплей-продажей, меной, дарением, некоторыми способами реорганизации юридических лиц и другими классическими формами добровольного отчуждения имущества собственником в пользу определенных им лиц, в этой группе способов производного приобретения права собственности представлены различные случаи принудительного отчуждения имущества: изъятие имущества в виде реквизиции и конфискации (ст. 242 и 243 ГК РФ), принудительный выкуп (ст. 239 и 240 ГК РФ) и проч.;

2) в результате реорганизации юридических лиц;

3) в результате ликвидации юридических лиц;

4) при наследовании, как по завещанию, так и по закону.

В юридической литературе предлагается более широкий перечень производных способов приобретения права собственности. Например, отдельно от приобретения права по договору называется приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217, п. 2 ст. 235 ГК РФ), различные виды принудительного выкупа (ст. 238, 239, 240 ГК РФ и проч.)[3]. Однако, следует иметь ввиду, что в процессе приватизации широко применяются договорные формы отчуждения имущества (например, продажа имущества на аукционе). По этой причине, приобретение имущества в собственность гражданами и юридическими лицами в порядке приватизации нельзя противопоставлять приобретению права собственности по договору. В приведенном здесь перечне способов производного приобретения права собственности приватизация попадает в первую группу способов. Туда же следует отнести и разнообразные случаи принудительного выкупа. Конечно, принуждение вносит существенные коррективы в договорный характер отношений, но полностью договорная основа у соответствующих правоотношений не исчезает. Во всяком случае, такой выкуп, как и классическую куплю-продажу, можно рассматривать в качестве отчуждения имущества, пускай и помимо воли собственника.

Реорганизация юридических лиц названа в качестве особого способа приобретения права собственности правопреемниками реорганизованного юридического лица. Так, например, слияние юридических лиц допустимо рассматривать как совершение сделок, но вряд ли можно назвать отчуждением имущества. Дело в том, что правопредшественник утрачивает право одновременно с прекращением своего существования, а правопреемник приобретает право в тот момент, когда предшественник перестает существовать. Имущество просто не успевает стать чужим для правопредшественника, а без этого смену собственника при реорганизации юридических лиц, по-видимому, нельзя рассматривать как отчуждение имущества.

Однако, некоторые способы реорганизации, например преобразование унитарного предприятия в акционерное общество, несомненно являются отчуждением имущества. Происходит приватизация государственного и муниципального имущества с использованием механизма реорганизации юридических лиц: право собственности приобретается акционерным обществом у своего учредителя — Российской Федерации или иного публичного образования, для которых переданное в оплату акций имущество становиться чужим. Аналогичный процесс можно наблюдать и не в связи с приватизацией: при выделении одного юридического лица из другого юридического лица. По этой причине реорганизацию юридических лиц можно противопоставить отчуждению имущества, но не в полной мере, то есть за некоторыми исключениями.

Практическое значение деления способов приобретения права собственности на первоначальные и производные в юридической литературе объясняется так: «…при первоначальных способах установление права собственности на вещь и объем прав и обязанностей собственника определяется законом, а при производных способах большое значение имеют воля прежнего собственника, соглашение сторон и акты органов государственного управления.»[4]. Далее можно прочитать следующее: «Права приобретателя, как правило, обусловлены правами прежнего собственника…»[5]. Здесь важна фраза «как правило». Дело в том, что разграничение первоначальных и производных способов приобретения права собственности в явной форме не проведено в законодательстве, но его общий смысл позволяет предположить, что всякий способ приобретения права собственности является производным, если иное не вытекает из содержания закона или существа отношений. То есть, при толковании норм права следует исходить из презумпции производного правоприобретения, а значит следует предполагать сохранение субъективным правом своего прежнего содержания, сохранение прежних ограничений (залога, аренды и проч.).

Любые изменения в субъективном праве при его переходе к другим лицам, а также использование модели первоначального приобретения права собственности, отрицающего всякую историю отношений собственности для конкретной вещи, необходимо воспринимать как исключение из общего правила, которое может быть допущено законодателем или обусловлено характером отношений. Очевидно, например, что если вещь была создана лицом для себя из своих материалов, то ни о каком производном правоприобретении не может быть и речи.

Приобретение ограниченных вещных прав имеет свою специфику: не все, что можно сказать о способах приобретения права собственности, в равной мере касается ограниченных вещных прав. У приобретения ограниченных вещных прав также есть особенности. Очевидно, что сервитутное право нельзя приобрести путем создания новой вещи, право постоянного (бессрочного) пользования на самовольную постройку в принципе не признается, а право пожизненного наследуемого владения не переходит к юридическому лицу в результате реорганизации. В то же время, ограниченное вещное право на конкретную вещь может впервыевозникнуть по договору (например, соглашением о сервитуте устанавливается право ограниченного пользования чужой недвижимостью, которого ранее ни у кого не было), а вот право собственности никогда не возникает впервые по договору, на основе договора оно приобретается только производным способом (от кого-то, как ранее кому-то принадлежавшее право).

Тем не менее, «…представляется целесообразным также подразделять основания приобретения ограниченных вещных прав на первоначальные (например, возникновение сервитута впервые или на основании судебного решения) и производные (например, переход уже существующего права ограниченного пользования соседним земельным участком к новому приобретателю земельного участка, в пользу которого установлен сервитут; наследование земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения)…»[6]. Ю.В. Тимонина верно пишет, что такая классификация имеет и важное практическое значение: «Она основана на положении, известном еще римскому праву, согласно которому никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам. Поэтому если при первоначальном установлении ограниченного вещного права стороны свободны в рамках, установленных законом, определить условия существования и пределы действия такого права, то при производных способах новый обладатель вещного права связан уже существующими отношениями собственника имущества и своего предшественника и получает право в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.»[7].

Основания возникновения вещных прав (юридические факты) — это такие обстоятельства жизни, с которыми закон связывает возникновение права: сделка, судебный или административный акт, событие и проч. Зачастую основанием возникновения права становится целый комплекс (состав) юридических фактов, которые могут появляться один за другим через продолжительные отрезки времени. Не все юридические факты, известные гражданскому законодательству, имеют одинаковое значение для вещных прав.

Большинство юридических фактов порождающих вещные права — это договоры. Не случайно, в ст. 8 ГК РФ договоры названы первыми среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. А наиболее распространенным договором, порождающим вещные права, следует признать куплю-продажу (гл. 30 ГК РФ).

Закон также допускает односторонние сделки в качестве основания возникновения вещных прав. Ярким примером является наследование имущества по завещанию: само завещание односторонняя сделка и принятие наследства наследником можно квалифицировать в качестве односторонней сделки.

Судебные акты часто становятся основанием возникновения вещных прав. При недостижении соглашения между владельцем земельного участка и незаконным застройщиком, именно судебный акт становится основанием возникновения права собственности у владельца земельного участка на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ). Другой пример: ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление в судебном порядке сервитута. В соответствии со ст. 252 ГК РФ, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Административные акты редко становятся основанием возникновения вещных прав. Это не случайно, поскольку вещные права — это категория в первую очередь гражданского права, для которого принуждение, составляющее суть административного акта, не характерно. Здесь не следует забывать, что не всякий акт государственного органа или органа местного самоуправления является административным актом. Многие акты публичных органов суть сделки, и потому попадают в одну группу с договорами или односторонними сделками. Об актах публичных органов как об административных актах, то есть особых основаниях возникновения вещных прав можно говорить лишь имея в виду те из них, которые имеют властный характер (содержат в себе дозволенное законом принуждение), а не просто исходят от органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве примера можно привести ст. 242 ГК РФ, допускающую решения государственных органов о реквизиции, а следовательно, о возникновении права собственности у соответствующего публичного образования. В соответствии со ст. 243 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке. Впрочем, конституционность этой нормы вызывает большие сомнения у многих специалистов.

Закон или иной нормативный правовой акт в редких случаях могут порождать вещное право. Обычно, чтобы на основании нормативного правового акта возникло вещное право, необходимо совершить сделку или иное юридически значимое действие. Но бывают исключения из этого правила. Так, в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Данный Федеральный закон стал непосредственным основанием возникновения прав общей долевой собственности на земельные участки у собственников помещений в многоквартирных домах. Никаких дополнительных юридических фактов для этого не требуется. Другой пример: согласно ст. 23 ЗК РФ, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Однако, не все специалисты признают публичные сервитуты вещными правами.

Создание вещи как основание возникновения вещного права предусмотрено ст. 218 ГК РФ: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Применительно к недвижимости эта норма конкретизируется в ст. 263 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Добросовестное, открытое и непрерывное владение как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет — особый вид действий порождающих вещное право (ст. 234 ГК РФ).

Прекращение права собственности происходит по-разному. Прекращение права собственности допустимо рассматривать как обратную сторону приобретения права. Дело в том, что право собственности даже первоначально, а тем более производно приобретается одним лицом за счет утраты этого права другим лицом (редкое исключение — создание новой вещи, когда право на созданную вещь только возникает и никем не утрачивается). Поэтому известные нам классификации способов приобретения и оснований возникновения вещных прав большей частью пригодны для общей характеристики прекращения права собственности. Именно большей частью, но не в полной мере. Так, например, на основании судебного акта право собственности может и возникнуть, и прекратиться. А вот изготовление новой вещи влечет только приобретение права, но никак не прекращение. С другой стороны, гибель вещи можно представить только как случай прекращения права собственности, но никак не правоприобретение.

Рассматривая вопрос о прекращении права собственности можно отвлечься от проблемы приобретения этого права, а известные основания прекращения права собственности на недвижимое имущество разделить на две большие группы:

— прекращение права по воле собственника;

— прекращение права помимо воли собственника.

Следует заметить, что кроме волевого момента конкретные основания прекращения права собственности, взятые из обеих групп, мало чем отличаются: и по воле, и помимо воли собственника может происходить отчуждение недвижимого имущества и его уничтожение (п. 1 ст. 235 ГК РФ). В то же время, отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ) может иметь место только по воле собственника, а вот гибель имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ) скорее относится ко второй группе случаев прекращения права собственности.

По общему правилу, принудительное отчуждение имущества возможно как его возмездное изъятие. Собственнику компенсируется стоимость имущества. Такие последствия наступают в случаях:

1) отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, установленного законом (ст. 238 ГК РФ);

2) отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ);

3) выкупа бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ);

4) реквизиции (ст. 242 ГК РФ);

5) национализации (ст. 235 ГК РФ).

Только в исключительных случаях допускается безвозмездное изъятие у собственника имущества помимо его воли. Такое изъятие имеет место при обращении взыскания на имущество собственника по его обязательствам (ст. 237 ГК РФ); в порядке конфискации имущества в соответствии со ст. 243 ГК РФ.

Прекращение ограниченных вещных прав в значительной мере подчиняется правилам о собственности. Так, согласно п. 3 ст. 299 ГК РФ, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Все же, прекращение права хозяйственного ведения, права оперативного управления и других ограниченных вещных прав имеет свою специфику, в частности — специфические основания. Ю.В. Тимонина обоснованно отмечает: «Все ограниченные вещные права производны от права собственности, которое предоставляет своему обладателю наиболее широкий спектр правомочий в отношении вещи, поэтому совпадение в одном лице собственника и субъекта ограниченного вещного права прекращает последнее.»[8]. Верным является и другое ее утверждение: «Некоторые ограниченные вещные права могут прекратиться в связи со смертью гражданина и ликвидацией юридического лица, в пользу которых были установлены такие права. Например, по этим основаниям может прекратиться право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.»[9]. Конечно, это отличительная черта права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку право собственности не прекращается со смертью гражданина, а переходит к его наследникам.

Специфическим способом прекращения права хозяйственного ведения и права оперативного управления, является не только «правомерное изъятие имущества у предприятия или учреждения по решению собственника» (п. 3 ст. 299 ГК РФ), но и приватизация государственного и муниципального имущества. В результате приватизации указанные ограниченные вещные права государственных и муниципальных организаций прекращаются, а право собственности публичного образования становится правом частной собственности граждан и юридических лиц[10]. Таким образом, одно и то же основание — приватизация — влечет для права хозяйственного ведения и права оперативного управления их безусловное прекращение, а для права собственности его переход, то есть прекращение у одного лица и производное приобретение другим лицом.

2

В процессе государственной регистрации прав на недвижимость существование необходимых юридических фактов обязательно должно найти надлежащее документальное подтверждение. Так, свидетельство о праве на наследство — это документ, в котором нотариусом отражено существование целого ряда обстоятельств, повлекших возникновение права собственности у наследника: завещание, смерть наследодателя, принятие наследства наследником.

Другой пример — разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, а в некоторых случаях декларация об объекте недвижимого имущества либо кадастровый паспорт объекта. В этих документах для целей государственной регистрации находит надлежащее отражение такой юридический факт, как создание недвижимости на соответствующем земельном участке.

Еще пример — возникновение права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Государственный регистратор не уполномочен устанавливать многочисленные обстоятельства, которыми обусловлено возникновение права собственности у владельца недвижимости. Такая работа должна проводиться судом и только им при рассмотрении дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение. О существовании оснований возникновения права собственности в соответствии со ст. 234 ГК РФ государственный регистратор узнает из процессуального документа — судебного акта, который в свою очередь становится основанием для внесения записи о праве в ЕГРП.

Следует особо отметить, что судебный акт может иметь значение не только в качестве документа, основания для государственной регистрации прав на недвижимость, он может выполнять не только информативную функцию, сообщая об установленных судом юридических фактах. В некоторых случаях само волеизъявление органа правосудия следует рассматривать в качестве юридического факта, основания возникновения, прекращения, перехода и ограничения прав. Таков, например, акт суда о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ). Простое установление судом факта создания новой вещи в данном случае не может привести к возникновению прав на нее. К этому факту должен быть «присоединен» еще один. Им становится судебное волеизъявление. Суд не столько обнаруживает основания возникновения права собственности на постройку, как в примере с приобретательной давностью, сколько сам, своей волей создает эти основания, признавая возможным дальнейшее существование объекта, построенного с нарушением законодательства. Другими словами, роль суда по ст. 222 ГК РФ несоизмеримо выше, чем по ст. 234 ГК РФ.

Кроме признания права на самовольные постройки, можно привести и другие примеры судебных актов, которые становятся конечными юридическими фактами для возникновения, изменения и прекращения вещных правоотношений: п. 3 ст. 225, п. 3 ст. 252, п. 3 ст. 274 ГК РФ.

Таким образом, судебные акты неодинаковы, потому следует различать:

1) те из них, которые содержат всего лишь сведения о юридических фактах, достаточных для возникновения права собственности;

2) те акты, которые выражают волю суда, направленную на возникновение права собственности у определенных лиц. Но по этому поводу правильно заметила А.А. Маковская, что в процессе государственной регистрации грань между этими двумя группами судебных актов фактически исчезает. Судебный акт, подтверждающий право собственности того или иного лица на недвижимое имущество, нередко рассматривается регистрирующими органами как некая абсолютная замена тех правоустанавливающих документов, на которых это решение основывается, что представляется не вполне верным[11]. Нужно понимать, что не всегда право, признанное судом, возникло благодаря суду. Нередко, судебный акт — это лишь допустимое законом и достаточное подтверждение давно возникшего права.

Акт суда используется и в тех случаях, когда существование необходимых и достаточных оснований возникновения прав на недвижимое имущество не вызывает сомнений, но процессу государственной регистрации препятствует одна из сторон договора. По общему правилу государственная регистрация прав, возникших из договора, производится по заявлениям всех сторон договора. В соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании судебного акта, вынесенного по требованию другой стороны. В данном случае актом суда устраняется препятствие для государственной регистрации, возникшее вследствие противоправного бездействия стороны договора. При этом судебный акт будет не единственным основанием для регистрации. Потребуется заявление другой стороны и договор, на основании которого возникло право собственности. Судебное решение, принятое в соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации, выполняет специфическую функцию, заменяя заявление одной из сторон договора или — что может быть точнее — разрешая государственному регистратору произвести регистрацию без заявления этой стороны.

Итак, не всякий акт суда, используемый в процессе государственной регистрации права собственности, является основанием возникновения этого права.

1. Существуют акты, выполняющие сугубо процедурную функцию (например, п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации).
2. Существуют акты, содержащие сведения об установленных судом основаниях возникновения права собственности (например, ст. 234 ГК РФ);
3. Существуют акты, содержащие волеизъявление суда, направленное на возникновение права собственности (например, ст. 222 ГК РФ). Только эта, третья группа судебных актов может считаться основанием возникновения права собственности и основанием его государственной регистрации. В других случаях, судебный акт — основание лишь для регистрации.

3

Можно с уверенностью утверждать, что в действующем российском законодательстве отсутствует определенность по вопросу о моменте возникновения прав на недвижимость. Проблема не в многочисленных исключениях, существующих на фоне общих правил, а в том, что сами правила весьма противоречивы. ГК РФ и Закон о государственной регистрации содержат концептуальные различия в подходах к регулированию возникновения прав на недвижимость. Но и в самом ГК видны взаимоисключающие логические линии в том, что касается момента возникновения прав на недвижимость и субъекта, приобретающего эти права.

На первый взгляд проблема имеет очень простое решение. В соответствии со ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Та же идея видна в ст. 223 ГК РФ: в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При том, что ст. 219 ГК РФ посвящена первоначальному приобретению права собственности, а ст. 223 ГК РФ — производному правоприобретению, их объединяет жесткая, неразрывная привязка момента возникновения права к моменту его государственной регистрации: если право собственности зарегистрировано оно существует, если не было государственной регистрации — нет и права собственности.

Итак, чтобы право возникло, его нужно зарегистрировать. Объект регистрации должен существовать до регистрации, но его нет, ведь право возникнет только после регистрации. Невозможно регистрировать то, чего пока что нет. Либо регистрировать необходимо не право, а что-то иное, после чего возникнет право, либо регистрируется уже возникшее право, а после этого в нем (в зарегистрированном праве) происходят какие-то изменения в лучшую для субъекта сторону. Утверждение, что «право возникает с момента его регистрации», нуждается в исправлении в ту или иную сторону. Но ст. 8, 219 и 223 ГК РФ сегодня требуют от нас не замечать вещное право до его государственной регистрации.

Сохраняется ли этот законодательный подход в дальнейшем тексе ГК РФ? Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом законодатель счел необходимым подчеркнуть, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Итак, для третьих лиц продавец остается собственником недвижимости до регистрации права за покупателем. А для покупателя? Если особо отмечено, что для третьих лиц все по-прежнему, значит для сторон договора что-то изменилось уже до государственной регистрации переходя права собственности. Иначе третьи лица отдельно не упоминались бы законодателем. Но что могло измениться для сторон договора? Приведенную норму ст. 551 ГК РФ можно понимать так, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности приводит к смене собственника в отношениях между продавцом и покупателем, но не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, с моментом государственной регистрации права собственности связан лишь момент изменения отношений сторон договора с третьими лицами, но регистрируемое за покупателем право появляется у покупателя до регистрации, то есть после исполнения продавцом договора купли-продажи, после передачи вещи покупателю, что приводит нас к хорошо известному с давних пор общему правилу о том, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

О том, что содержание ст. 551 ГК РФ не есть ошибка законодателя, а скорее его продуманная позиция свидетельствует такой комментарий известного специалиста в области недвижимости О.М. Козырь: «…в случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет.»[12]. Интересно, что двумя страницами раньше О.М. Козырь пишет: «Практически во всех случаях, когда Гражданский кодекс или иной закон требуют осуществления регистрации, она носит правоустанавливающий характер. В этом ГК следует германской модели, согласно которой вещное право на недвижимость не может ни возникнуть, ни прекратиться без регистрации (в отличие от французской системы, при которой регистрация имеет значение для третьих лиц, а в отношениях между сторонами сделка действительна с момента ее совершения в надлежащей форме).»[13]. Выходит, что в ст. 551 ГК РФ законодатель отдал предпочтение французской системе в том, что касается юридического значения государственной регистрации. О.М. Козырь пишет о французской системе регистрации сделок, но в данном случае не имеет принципиального значения объект государственной регистрации (право или сделка). Важно другое, что как при французской системе регистрации сделок, так и при российской системе регистрации перехода прав от продавца недвижимости к покупателю, регистрация имеет значение только для третьих лиц, а в отношениях между сторонами юридические последствия наступают до регистрации, то есть без регистрации.

Таким образом, если покупатель желает, чтобы у него в принципе возникло право собственности, ему необходимо принять имущество от продавца. Но если он стремится быть собственником в глазах всех окружающих, необходимо зарегистрировать это возникшее у него право.

Несомненно, что создавая норму ст. 551 ГК РФ законодатель проявил намного большую гибкость, внимательность и осмотрительность, нежели предлагая правила ст. 219 и 223 ГК РФ. Это вполне закономерно, поскольку часть 2 ГК РФ, в которой находится ст. 551 ГК РФ, принята позднее. Время пошло законодателю на пользу.

Буквальное понимание ст. 219 ГК РФ, изъятие ее из общего контекста всего российского законодательства приводит многих юристов к противоречивым, а потому неверным выводам. Так, например, В.В. Чубаров считает, что в случае, когда государственная регистрация отсутствует, «…вещное право от одного лица к другому не переходит.»[14]. Надо полагать вообще не переходит, ни в какой части, и ни в какой мере. Впрочем, это не мешает автору утверждать: «…при наличии соответствующих материальных оснований отсутствие регистрации, на наш взгляд, не может служить препятствием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании за ним права собственности (иного вещного права). Возможность обращения в суд в таких случаях вытекает из ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав может осуществляться судами путем признания права.»[15]. Итак, если до государственной регистрации право не перешло к заинтересованному лицу (например, покупателю), каким образом это лицо может защитить право? Выходит, что заинтересованное лицо защищает право, которого у него еще нет, и тогда возникает вопрос: возможно ли использование правовой защиты без объекта защиты? Еще более странным будет вывод, что заинтересованное лицо (тот же покупатель) до государственной регистрации перехода права защищает чужое право, находящееся у ответчика (продавца).

В литературе был опубликован такой пример из практики. По договору купли-продажи муниципальное образование приобрело спорное здание у коммерческой организации. Здание передано муниципальному образованию по акту приема-передачи, оплата произведена. Учитывая, что продавец имущества в последствии был ликвидирован, в связи с чем обращение его в регистрирующий орган оказалось невозможно, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации права собственности на здание.

При рассмотрении требования судом установлено, что отчуждатель являлся собственником здания, совершенная сделка соответствует требованиям законодательства.

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, суд применил по аналогии норму п. 3 ст. 551 ГК РФ: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По мнению суда, если до подачи заявления в регистрирующий орган отчуждатель недвижимого имущества ликвидирован, приобретатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности[16].

Оставляя в стороне сугубо процессуальные моменты этого дела, следует поддержать суд в стремлении найти адекватное решение проблемы истца. Но лучшим обоснованием такого решения может быть сделанный ранее вывод, что право собственности переходит к покупателю до его государственной регистрации, а потому, покупатель обращается в суд как собственник приобретенного имущества, требуя признать свое право собственности, не имея иной юридической возможности сделать это право известным для третьих лиц, включая регистрирующие органы. Скажем так, по закону в этой ситуации третьи лица могут и не признавать покупателя собственником имущества, поскольку переход права не зарегистрирован, но у покупателя есть основание требовать признание своего права, поскольку оно все же у него возникло. Для продавца, покупателя и для суда покупатель стал собственником. Суд, признавая право, не создает его для покупателя своим решением, а всего лишь устраняет неопределенность в правоотношениях с третьими лицами, вызванную несоблюдением формальных требований законодательства о государственной регистрации.

О.Ю. Скворцовым было высказано следующее мнение: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права… Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.»[17]. Далее автор пишет: «Значение регистрации в том, что она определяет момент возникновения права на недвижимость. Кроме того, государственная регистрация никак не влияет на правоотношения сторон, возникающие из сделки с недвижимым имуществом. Вместе с тем, для третьих лиц государственная регистрация является показателем того, что переход прав на недвижимое имущество произошел.»[18]. Так и непонятно из разных утверждений автора, выполняет государственная регистрация правообразующую функцию или правоподтверждающую: если она определяет момент возникновения права, она неизбежно будет влиять на отношения сторон сделки, если же регистрация является показателем перехода прав только для третьих лиц и не затрагивает отношения сторон, тогда она не определяет момент возникновения права, но оказывает на уже возникшее право какое-то иное влияние.

В Законе о государственной регистрации, принятом после 1 и 2 частей ГК РФ, правообразующая функция государственной регистрации не упоминается. Создается впечатление, что законодатель принципиально не стал поддерживать ту линию в правовом регулировании, которая берет начало в ст. 8 ГК РФ и продолжается в ст. 219, 223 ГК РФ. Скорее, в Законе о государственной регистрации нашла применение рассмотренная здесь модель ст. 551 ГК РФ.

Согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Далее, за государственной регистрацией законодатель закрепляет доказательственную функцию, но не правообразующую. По-видимому, это не простая случайность, что в законе, который специально регулирует государственную регистрацию, законодатель ни разу не вспомнил о возможном правообразующем значении этой процедуры, ни разу не связал с государственной регистрацией момент возникновения права.

В одном из определений Конституционного Суда РФ государственная регистрация названа формальным условием обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество[19]. Это Определение посвящено проблеме государственной регистрации сделок, поэтому акцентируется внимание на значении регистрации именно для сделок: государственная регистрация «призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов». Слово «лишь» подчеркивает ограниченность функций регистрирующих органов: только удостоверять юридическую силу документов, но не придавать эту силу документам. Далее сказано, что государственная регистрация «не затрагивает самого содержания гражданского права». Разве можно после этого утверждать, что регистрация порождает это право!

Итак, существуют все основания полагать, что право собственности на недвижимое имущество всегда возникают до их государственной регистрации. Признание и подтверждение прав со стороны государства следует за их возникновением. Что же происходит в момент государственной регистрации? Каково юридическое значение признания и подтверждения прав со стороны государства? Неужели государственная регистрация — это простая формальность? Вовсе нет.

Для начала следует отказаться от излишне упрощенной дилеммы: либо право есть, либо его нет. В таком черно-белом варианте правовая действительность давно не существует, а может быть и никогда не существовала. ГК РФ начинается с предупреждения в ст. 1: гражданские права могут быть ограничены! То есть субъект будет ими обладать, он будет считаться управомоченным лицом, например собственником, но не будет иметь полной свободы в осуществлении своего права. Это обстоятельство важно учитывать для верного понимания того юридического значения какое имеет государственная регистрация прав. Причем ограничения могут иметь различную степень, различную форму, например:

— в жилых помещениях нельзя заниматься производственной деятельностью, но в них можно жить, их можно передать в пользование другим лицам по договору найма;

— до государственной регистрации права на вновь созданный объект его нельзя продать или заложить, но им можно владеть и пользоваться, права на него подлежат защите;

— до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, он не является правообладателем для третьих лиц, но для продавца и для суда покупатель — это новый собственник. В последнем случае мы сталкиваемся с некоторым ограничением права собственности, но это ограничение прав приобретателя. Право собственности еще не зарегистрировано за приобретателем, но оно возникло у него. Приобретатель не имеет полной свободы действий в отношении приобретенного имущества не потому, что у него нет права собственности, а потому, что оно у него ограничено.

Таким образом, государственная регистрация вещного права приводит не к появлению этого права, а к устранению его ограничений, установленных законом. Этим законодатель понуждает правообладателя к выполнению публично-правовой обязанности по обращению в регистрирующие органы. Результат исполнения обязанности вовсе не приобретение права, а получение возможности осуществить его наиболее полным образом.

Впрочем, возникновение вещных прав на недвижимость с ограничением по распоряжению имуществом до государственной регистрации — факт, хорошо известный как в теории, так и на практике. Правда, на сегодняшний день принято считать, что до государственной регистрации права возникают лишь в порядке исключения:

1. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Это решение законодателя единственно верное в такой ситуации. В противном случае пришлось бы признавать длительное существование прав без субъекта: право собственности существует, но собственника нет, поскольку наследодатель умер, а право наследника не зарегистрировано. В тоже время, правоотношения устроены так, что если есть право, должен быть и субъект.
2. По тем же причинам правопреемник реорганизуемого юридического лица признается собственником переданной ему недвижимости до государственной регистрации его права собственности. Если реорганизация приводит к прекращению существования предшественника, что неизбежно в подавляющем большинстве случаев (во всех, кроме выделения), место правопредшественника должен занять правопреемник в тот самый момент, когда правопердшественник прекратит существование. Таким образом, государственная регистрация прав правопреемника всегда будет происходить несколько позже реорганизации. И в случае наследования и в случае реорганизации имеет место универсальное правопреемство (переход к правопреемнику прав и обязанностей как единого целого в один и тот же момент), но применительно к наследованию независимость правопреемства от государственной регистрации специально оговорена, а в случае реорганизации то же самое лишь подразумевается.
3. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на это имущество. Строго говоря, в этой норме не решен вопрос о моменте возникновения права собственности у названных лиц. Но общепринятым стало мнение, что право возникает с момента выплаты пая.
4. В первоначальной редакции ст. 28 Закона о государственной регистрации содержалась норма о том, что если права на недвижимое имущество устанавливаются решением суда, момент их возникновения определяется решением суда. В действующей редакции Закона этого правила нет, что, по-видимому, не означает отсутствие у судов такой возможности.

Итак, в рассмотренных здесь ситуациях право у субъекта признается возникшим до его государственной регистрации. Разрыв во времени между возникновением права и его регистрацией — обстоятельство вполне терпимое и для законодательства, и для практики. Вопрос заключается теперь в другом, являются приведенные примеры исключениями из общего правила или так происходит всегда, а эти примеры отражают именно общее правило? Действующее законодательство позволяет видеть в этих случаях общее правило и считать право возникшим всегда независимо от момента государственной регистрации.

[1] Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: БЕК, 1998. — С. 494.

[2] Там же.

[3] Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1. — 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. — С. 418-419.

[4] Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: Юристъ, 2001. — С. 431.

[5] Там же.

[6] Тимонина Ю.В. Категория ограниченных вещных прав в доктрине и законодательстве (общие положения) // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2 / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. — М.: Статут, 2000. — С. 62-63.

[7] Там же. — С. 63.

[8] Указ. соч. — С. 64.

[9] Там же. — С. 65.

[10] См.: Тимонина Ю.В. Указ. соч. — С. 66.

[11] Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2003. — № 4. — С. 111.

[12] Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр честного права. — М.: Международный центр финасово-экономического развития, 1998. — С. 294.

[13] Там же. — С. 292.

[14] Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М.: Статут, 2006. — С. 331.

[15] Там же.

[16] ЭЖ — Юрист. — 2007. — № 47.

[17] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: Волтерс Клувер, 2006. — С. 135.

[18] Там же. — С. 136.

[19] См.: Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. — 2002. — № 1.