Момент возникновения права собственности на недвижимость: новеллы законодательства и судебной практики

В гражданском законодательстве нет недостатка норм, определяющих момент возникновения права собственности на недвижимость. Например: п. 2 ст. 8.1, ст. 219, ст. 223 ГК РФ. За редким исключением право собственности на недвижимую вещь считается возникшим у приобретателя с момента регистрации этого права. Традиция буквального понимания этих норм такова: нет регистрации — нет права. Правоустанавливающее значение регистрации кажется таким очевидным, что не должно быть сомнений и разночтений на этот счет. Тем не менее, в отечественной юриспруденции существует и с течением времени только усиливается стремление специалистов преодолеть столь упрощенное понимание названных норм ГК РФ.

Анализируя ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», М.И. Брагинский приходит к такому выводу: «…есть основания полагать, что в подобных случаях правом собственности на незавершенное строительство лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения этого своего права, без чего оно не могло им распорядиться» [1, с. 144]. Это наблюдение М.И. Брагинского позволяет поставить весьма непростой вопрос: что если право собственности на недвижимость всегда возникает до регистрации, а ст. 219 ГК РФ и подобные ей статьи не следует понимать буквально? Обязательность регистрации представляется некоторым ограничением, которое испытывают участники гражданского оборота. В момент регистрации преодолевается препятствие в осуществлении прав, но сами права возникли прежде того.

Наше законодательство весьма неоднородно в том, что касается определения момента возникновения права собственности на недвижимость. При желании можно обнаружить в законе, в первую очередь в том же ГК РФ, достаточные основания для вывода о возникновении права собственности до его регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит регистрации. При этом законодатель подчеркнул, что исполнение договора сторонами до регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Приведенную норму ст. 551 ГК РФ можно понимать так, что с моментом регистрации права собственности связан лишь момент изменения отношений сторон договора с третьими лицами, но регистрируемое за покупателем право появляется у него в отношениях с продавцом до регистрации, то есть сразу после исполнения продавцом договора купли-продажи.

В газете «ЭЖ — Юрист» был опубликован такой пример из практики. По договору купли-продажи муниципальное образование приобрело спорное здание у коммерческой организации. Здание передано муниципальному образованию по акту приема-передачи, оплата произведена. Учитывая, что продавец имущества в последствии был ликвидирован, в связи с чем обращение его в регистрирующий орган оказалось невозможно, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о регистрации права собственности на здание.

Судом была применена по аналогии норма п. 3 ст. 551 ГК РФ: в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности [5].

Оставляя в стороне сугубо процессуальные моменты этого дела, следует поддержать суд в стремлении найти адекватное решение проблемы истца. Но лучшим обоснованием такого решения может быть сделанный ранее вывод, что право собственности переходит к покупателю до его регистрации, а потому покупатель обращается в суд как собственник приобретенного имущества, требуя признать свое право собственности. Скажем так: по закону в этой ситуации третьи лица могут и не признавать покупателя собственником имущества, поскольку переход права не зарегистрирован, но у покупателя есть основание требовать в суде признание своего права, поскольку оно у него все же возникло. Для продавца, покупателя и для суда покупатель стал собственником. Суд, признавая право, не создает его для покупателя своим решением, а всего лишь устраняет неопределенность в правоотношениях с третьими лицами, вызванную несоблюдением требований законодательства о регистрации перехода права, создает для третьих лиц обязанность признавать покупателя собственником имущества.

Удивительно, что новый Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [3] не поддерживает общую идею п. 2 ст. 8.1, ст. 219, ст. 223 ГК РФ. Регистрация определяется в качестве акта признания, подтверждения и доказательства прав (ст. 1 Федерального закона). Актом образования права собственности регистрация не названа.

В доктрине, законодательстве и правоприменительной практике утверждается новое представление о регистрации прав; возникновение права собственности перестают связывать просто с некоторым моментом во времени; формирование полноценного субъективного права часто воспринимается как длительный процесс, начало которому стороны полагают до регистрации. Впору говорить о существовании до регистрации какого-то предварительного права, полуправа, а лучше — ограниченного права собственности.

К сожалению, ни в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации [2], ни в обновленной редакции ГК РФ, эти тенденции не находят поддержки. Авторы Концепции предлагали закрепить правоустанавливающую роль регистрации прав и сделок, тем самым утверждали весьма сомнительную привязку возникновения права собственности на недвижимость к моменту регистрации права. Так и случилось в результате принятия поправок в ГК РФ и введения в него ст. 8.1. Впрочем, существуют законодательные новеллы, которые утверждают правоподтверждающее значение государственной регистрации. Правда, эти новеллы касаются государственной регистрации сделок, а не прав. Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Очевидно, что добавленное в 2015 году словосочетание «для третьих лиц» призвано подчеркнуть состоявшееся уже до государственной регистрации договора возникновение обязательственных отношений между сторонами. Итак, для сторон государственная регистрация договора имеет правоподтверждающее значение. Это изменение, в совокупности в правилом п. 2 ст. 551 ГК РФ, заставляет проявлять осторожность в определении юридического значения государственной регистрации как прав, так и сделок. Законодательство не располагает нас к однозначному решению этого вопроса.

Однако наибольший интерес здесь вызывает постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 38 которого можно прочитать следующее: «По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)» [4]. Итак, по мнению высшей судебной инстанции недвижимость возникает до государственной регистрации права на имущество, но недвижимость – это объект гражданских прав, следовательно, признавая недвижимость существующей, мы признаем существующим объект гражданских прав, а значит и само право на него. Таким образом, Верховный Суд РФ признает право на недвижимость возникающим до его государственной регистрации. Надо полагать, дискуссия о правовой природе государственной регистрации прав и моменте их возникновения далека от завершения.

Литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. – М.: Статут, 2002. – С. 144.
2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11. – С. 8– 99.
3. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.
4. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – № 8. – 2015.
5. ЭЖ — Юрист. – 2007. – № 47.