Понятие недвижимого имущества: проблема законодательного определения

В 2003 году авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечали, что определение недвижимой вещи, содержащееся в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), «вряд ли нуждается в пересмотре»[1]. Происходившее до настоящего времени обновление гражданского законодательства также не коснулось законодательного определения недвижимости. Но последнее десятилетие в науке понятие недвижимости стало предметом активных дискуссий. Обсуждаются не просто признаки недвижимости и необходимость сколько-нибудь существенного изменения законодательства; в центре внимания оказалась суть недвижимых вещей. Причиной тому стало все менее эффективное правовое регулирование связанных с недвижимостью отношений, противоречивая судебная практика.

Корень проблемы – это вопрос о критериях отнесения вещи к недвижимости. Законодатель устанавливает критерий прочной связи с землёй и тут же разъясняет, что прочной будет считаться такая связь, которая исключает перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Несмотря на формальную определенность критерия, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Современный уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет успешно перемещать в пространстве внушительные по своим физическим характеристикам здания и сооружения. Уже только по этой причине определение недвижимости, сформулированное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, не может быть удачным.

Среди множества предлагаемых в науке определений недвижимости есть и такое: «Недвижимость – вещь, которая может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей»[2]. Н.Д. Егоров считает, что недвижимость – это объекты, которые «участвуют в гражданском обороте, оставаясь на месте их использования по назначению»[3]. Также учеными предлагается рассматривать прочную связь с землей в более глубоком смысле, не в сугубо механистическом представлении, а в качестве социально-хозяйственной связи, существующей в представлениях оборота. К.А. Новиков отмечает: «Действительный смысл легального определения недвижимого имущества необходимо видеть в том, что недвижимостью закон признает все те объекты, физические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты размещены природой или человеком. В отличие от формулы п. 1 ст. 130 ГК РФ это определение базируется не на исследовании, возможно ли пространственное перемещение какого-то объекта, а на выяснении, будет ли для него такое перемещение событием чрезвычайным или же вполне ординарным»[4]. Эта мысль созвучна с § 297 Австрийского гражданского уложения: «…к недвижимым вещам относятся те, которые возведены на земле с тем, чтобы они всегда на ней оставались, такие, как дома и другие здания». Разрешая вопрос о том, является вещь движимой или недвижимой, необходимо узнать, свидетельствуют ли ее физические качества в пользу того, чтобы она неизменно находилась именно на данном участке земли: если это установлено, вещь следует признать недвижимой.

Некоторые представители науки гражданского права иногда ограничиваются констатацией оценочного характера понятия «недвижимая вещь», находя в этом положительное свойство действующего законодательства. Так, А.В. Швабауэр пишет, что «иногда точные определения способны лишь усложнить регулирование, поскольку не могут охватить все потенциальные жизненные ситуации», и полагает, что «для оценки вопроса о связи построенного объекта с землей должен применяться комплексный подход»[5]. К.А. Новиков считает, что «понятие недвижимости следует признать оценочным: вопрос о том, относится ли объект к вещам движимым или недвижимым, в спорных случаях должен разрешаться по свободному, не стесненному какими-либо техническими или регистрационными формулярами усмотрению суда, который не связан ни выводами технических экспертов, ни даже фактом предшествующей регистрации прав на эту вещь как на недвижимость»[6]. Вместе с тем, как отмечает В.А. Алексеев «наличие в законодательстве оценочных понятий не означает, что и законодатель, и правоприменители не должны стремиться к тому, чтобы были разработаны как можно более точные критерии оценки. Это в полной мере относится и к понятию недвижимой вещи, поскольку ошибка в вопросе об отнесении вещи к недвижимости может стоить очень дорого»[7].

В Германском праве закреплена концепция единого объекта недвижимости – строения, прочно связанные с землей, не признаются самостоятельными объектами права, а образуют вместе с земельным участком единый объект. В соответствии с § 94 Гражданского уложения Германии, все прочно связанные с земельным участком предметы, в частности здания и сооружения, являются существенными составными частями земельного участка[8]. Эту конструкцию единой вещи Е.А. Баранова признает наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и считает необходимым ее закрепление в российском законодательстве[9]. Реализация данной концепции – это еще один из способов поставить точку в спорах о движимом или недвижимом характере отдельных объектов. Р.С Бевзенко отмечает, что идея единого объекта недвижимости используется судами при разрешении дел и это свидетельствует о том, что через практику высшей судебной инстанции эта идея начала складываться в современном российском праве[10].

Например, в Ростовской области было зарегистрировано право АО «Азовский завод стройматериалов» на земляную насыпь на песчаной подушке[11]. Суд первой инстанции признал действия регистрирующего органа правомерными, суд кассационной инстанции расценил поведение регистратора как незаконное. В центре внимания оказался объект, квалификация которого в качестве недвижимой вещи весьма проблематична. С одной стороны, на поверхности земли появились заметные изменения, ставшие результатом хозяйственной деятельности и эти изменения подходят под критерий, указанный законодателем. Произошло изменение рельефа земельного участка за счет добавления грунта. С другой стороны, изменения рельефа не привели к тому качественному изменению на поверхности земли, которое мы привыкли наблюдать в случае с постройкой зданий, и которое у нас прочно ассоциируется с градостроительным законодательством и предусмотренной этим законодательством разрешительной документацией.

Подобные дела неоднократно становились предметом рассмотрения высших судебных инстанций. Более того, в деле о земляной насыпи точки над i пришлось расставлять именно ВАС РФ. Несмотря на то, что в материалах дела имелось разрешение уполномоченного органа власти на создание насыпи (выполнение подготовительных работ по организации рельефа земельного участка), был изготовлен технический паспорт на спорный объект, даже результаты судебной экспертизы позволяли думать, что насыпь является объектом незавершенного строительства, ВАС РФ усомнился не только в том, является ли земляная насыпь недвижимостью, он поставил под вопрос ее существование как объекта гражданских прав вообще, хотя бы даже движимого. В постановлении ВАС РФ, в частности, сказано: «судам, основываясь на фактическом описании объекта, изложенном в заключении эксперта, следовало определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Кодекса, а именно, привели ли на данной стадии строительства выполненные обществом работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно». Является ли насыпь чем-то отличным от земельного участка или она составная часть этого участка? Над этим вопросом ВАС РФ предложил задуматься нижестоящим судам при новом рассмотрении дела.

В конченом счете город Азов (истец) предъявил иск к АО «Азовский завод стройматериалов» (ответчик) о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства (земляную насыпь на песчаной подушке) и об освобождении земельного участка от насыпи. Удовлетворяя иск Арбитражный суд Ростовской области отметил в своем решении, что «сама по себе земляная насыпь на песчаной подушке не может быть отнесена к объектам недвижимого имущества, так как по своей природе представляет собой улучшения земельного участка, предназначенные для его подготовки к дальнейшему использованию»[12].

В приведенном деле наряду с критерием прочной связи с землей был использован такой критерий, как самостоятельность объекта. Земляная насыпь рассмотрена как составная часть земельного участка, на котором она расположена. Данный критерий получил широкое распространение, и многие цивилисты предлагают дополнить им определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ. Главная причина, по которой суды не признают подобные объекты недвижимыми вещами, состоит в том, что они вообще вещами не являются. В связи с этим нельзя говорить об их прочной связи с землей, о том, что они выступают в качестве сооружений, и что они обслуживают земельный участок, нельзя рассуждать об их самостоятельном функциональном назначении. Они – результаты работ по улучшению (благоустройству) соответствующего земельного участка. Понятие недвижимости отходит на второй план. Законодательному определению недвижимости внимание почти не уделяется. Когда, например, ВАС РФ пишет в своем постановлении от 17 января 2012 г. № 4777/08, что судам следовало определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ, хорошо заметен акцент не на слове «недвижимость», а на словосочетании «самостоятельный объект». Другим словами, судам предлагается в первую очередь выяснить, существует ли объект гражданских прав, а потом обсудить, является ли он недвижимостью. Как можно обсуждать вопрос о том является ли объект недвижимостью, если нет уверенности в существовании самого объекта? То есть сначала необходимо признать существование на земельном участке предметов, отличных от земельного участка, на котором они расположены, а потом переходить к обсуждению вопроса о наличии у этих предметов признаков недвижимости.

В проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[13] содержалось следующее положение: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь», данное положение следовало бы рассматривать как большой шаг в сторону законодательного закрепления концепции единого объекта недвижимости, но в дальнейшем, при разделении единого законопроекта о реформе ГК РФ на части, поправки в ст. 130 оказались не в тексте той части законопроекта, которая была посвящена объектам гражданских прав, а по какой-то причине были включены в текст части проекта, реформирующей вещные права (которая, по задумке авторов реформы, должна была приниматься самой последней). Поправки не приняты до сих пор.

В этой связи представляется интересным проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости»[14], разработанный Министерством экономического развития РФ в 2017 году по поручению Правительства РФ. Ведомство предлагает квалифицировать все здания как объекты недвижимости. К ним не будет применяться универсальное требование о наличии неразрывной связи с землей: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, здания». Критерий прочной связи с землей будет сохранен для сооружений. Кроме того, вводятся два новых критерия, которые уже давно используются судами: самостоятельное хозяйственное назначение и способность присутствовать в обороте независимо от других вещей: «Сооружения являются недвижимостью, если они прочно связаны с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей». При этом перечень видов сооружений, которые нельзя считать недвижимостью, согласно законопроекту определит Правительство РФ. Возникает вопрос, если данные сооружения не недвижимость, чем же они являются? Представляется, что такие сооружения будут являться составной частью земельного участка и будут следовать его судьбе, возможно, это свидетельствует о том, что концепция единого объекта недвижимости всё же постепенно «внедряется» в наше законодательство. Наконец, изменяются правила и для объектов незавершенного строительства. Чтобы считаться недвижимостью, они должны отвечать установленным Правительством РФ критериям. Из карточки законопроекта следует, что Минэкономразвития РФ хочет считать незначительные постройки и улучшения частью участка. Ведомство ссылается на исследования законодательства зарубежных стран, опыт которых лег в концепцию законопроекта.

В целом цивилистами проект оценивается положительно. Есть основания думать, что судебная практика имеет правильный вектор развития, сформированное судами представление о недвижимости учтено законодателем.

[1] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: Статут, 2004. – С. 8.

[2] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. – М., 2005. – С. 305.

[3] Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. – 2012. – № 7. – С. 29.

[4] Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. – 2014. – № 5. – С. 3.

[5] Швабауэр А.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и признаки недвижимости // Закон. – 2010. – № 8. – С. 141.

[6] Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. – С. 3.

[7] Алексеев В.А Прочная связь с землёй как единственный критерий недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия РФ. – 2017. – № 12.

[8] Гражданское уложение Германии. – М.: Волтерс Клувер, 2008. – С. 89.

[9] Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2005. С. 13–14.

[10] Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2017. – 80 с.

[11] См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11052/09 [Электронный ресурс]. URL: http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_e52bcec9-9113-42be-acd4-56e40c15c04b (дата обращения: 05.10.2018).

[12] См.: Решение Арбитражного суда Ростовской области от 29 апреля 2013 г. по делу № А53-3119/13 [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/qg8AUxkYnUmC/ (дата обращения: 05.10.2018).

[13] О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект федерального закона № 47538-6 [Электронный ресурс]. URL: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 05.10.2018).

[14] О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости: проект федерального закона [Электронный ресурс]. URL: http://regulation.gov.ru/projects#npa=62515 (дата обращения: 05.10.2018).